La France compte près de 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels, soit 9,8 % du parc. Le marché reste actif, mais les conditions d’achat, de détention et de revente ont sensiblement changé ces deux dernières années, notamment sous l’effet de la loi du 19 novembre 2024 sur la location saisonnière. Avant de signer un compromis, plusieurs paramètres méritent une analyse précise.
Location saisonnière et loi du 19 novembre 2024 : le calcul de rentabilité a changé
Beaucoup de propriétaires comptent sur quelques semaines de location saisonnière pour couvrir une partie des charges de leur résidence secondaire. La loi du 19 novembre 2024 a sensiblement réduit l’intérêt fiscal de cette stratégie.
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Depuis cette loi, les meublés de tourisme non classés relèvent d’un régime micro-BIC durci : abattement forfaitaire limité à 30 % au lieu de 50 %, et plafond de recettes ramené à 15 000 euros par an (contre 77 700 euros auparavant). Pour un propriétaire qui tire 12 000 euros de revenus locatifs saisonniers, la base imposable passe de 6 000 à 8 400 euros. L’écart se ressent sur la trésorerie nette.
Les meublés classés conservent un abattement de 50 %, avec un plafond relevé à 83 600 euros pour les revenus 2026. Obtenir un classement suppose une démarche volontaire (visite d’un organisme accrédité, mise aux normes éventuelle). Avant de signer, vérifier si le bien peut prétendre à un classement, et à quel coût, change la projection financière sur cinq ou dix ans.
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Taxe d’habitation et surtaxe communale sur les résidences secondaires
La résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation, supprimée depuis 2023 pour les résidences principales. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés par la commune.
Depuis 2023, les communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation allant jusqu’à 60 %. Des villes côtières, des stations de montagne et plusieurs métropoles ont activé ce levier. La liste des communes concernées évolue chaque année par décret.
Vérifier avant de signer
- Le taux de taxe d’habitation appliqué dans la commune visée, disponible sur le site des impôts ou auprès de la mairie
- L’existence d’une majoration votée par le conseil municipal et son pourcentage exact
- L’éventuelle obligation de déclaration d’occupation du bien sur le service en ligne « Biens immobiliers » de l’administration fiscale, sous peine d’amende
Ces montants s’ajoutent à la taxe foncière, qui elle aussi peut varier fortement d’une commune à l’autre. En zone touristique, le cumul des deux taxes représente parfois plusieurs milliers d’euros par an.
Revente d’une résidence secondaire : plus-value et horizon de détention
La plus-value réalisée lors de la revente d’une résidence secondaire est imposée, contrairement à celle de la résidence principale qui bénéficie d’une exonération totale. L’abattement pour durée de détention ne permet une exonération complète d’impôt sur le revenu qu’après 22 ans, et d’exonération totale de prélèvements sociaux qu’après 30 ans.
Acheter une résidence secondaire en pensant la revendre à moyen terme (cinq à sept ans) expose donc à une taxation significative. Le projet doit être pensé sur un horizon long pour absorber la fiscalité de la plus-value.
Le contexte de marché pèse aussi. La liquidité d’un bien secondaire, c’est-à-dire la facilité à trouver un acquéreur dans un délai raisonnable, est moins prévisible que pour un logement principal en zone urbaine. Les retours terrain divergent sur ce point selon les territoires : certaines stations balnéaires affichent des délais de vente qui se sont allongés depuis 2023, tandis que d’autres micro-marchés restent fluides.
Charges réelles et coût de détention annuel d’une maison secondaire
Le prix d’achat et les frais de notaire ne représentent que la partie visible du budget. Le coût de détention annuel d’une résidence secondaire inclut des postes souvent sous-estimés.
- Assurance habitation (parfois majorée pour un logement inoccupé une grande partie de l’année)
- Entretien courant : jardin, piscine, chauffage hors-gel, petites réparations liées à l’absence prolongée
- Charges de copropriété si le bien est en immeuble collectif
- Diagnostic de performance énergétique et éventuels travaux de rénovation pour respecter les seuils d’interdiction de location des passoires thermiques
- Frais de gestion locative si le bien est confié à un professionnel pour la location saisonnière
Un logement ancien avec un DPE classé F ou G pose un problème immédiat : l’interdiction progressive de location des passoires thermiques réduit la marge de manœuvre locative. Le coût d’une rénovation énergétique peut atteindre un montant qui modifie profondément l’équilibre du projet. Le vérifier avant de signer évite un arbitrage contraint quelques années plus tard.
Le poids de la distance
Un bien situé à plusieurs heures de route génère des coûts indirects : trajets, gardiennage, gestion à distance des incidents (dégât des eaux, effraction). Ces frais ne figurent dans aucune simulation bancaire, mais ils pèsent sur le budget réel de détention.
Achat à plusieurs et transmission : des choix juridiques à poser dès le départ
Acheter en indivision, via une SCI familiale ou en démembrement de propriété n’a pas les mêmes conséquences en cas de séparation, de décès ou de volonté de sortie d’un co-acquéreur. Le montage juridique conditionne la souplesse de gestion et le coût fiscal de la transmission.
Une SCI permet d’organiser la transmission par donation de parts sociales, avec des abattements renouvelables. L’indivision, plus simple à mettre en place, expose à un blocage si l’un des indivisaires veut vendre et que les autres refusent. Ces paramètres se règlent avant la signature, pas après.
Le choix du régime matrimonial ou du pacte entre partenaires influence aussi la répartition du bien en cas de séparation. Un notaire spécialisé en droit patrimonial peut chiffrer les scénarios et éviter des situations de blocage coûteuses.
Acheter une résidence secondaire reste un projet patrimonial viable, à condition d’intégrer dès le départ la fiscalité durcie sur la location saisonnière, le poids des taxes locales et un horizon de détention réaliste. Sur un parc de près de 3,8 millions de biens, les écarts de rentabilité entre projets bien calibrés et projets sous-estimés se chiffrent en dizaines de milliers d’euros sur dix ans.
